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简析买卖不破租赁在强制拍卖中的适用

来源:季飞国律师网 | 作者:季飞国 | 时间:2018/11/12

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  某公司甲的房产于1997年12月因债务纠纷被人民法院查封。人民法院向甲送达了查封裁定,并在房地产登记部门办理了查封、冻结手续。某公司甲于1998年与某乙签订了房屋合同,将该房产中的二层租赁给某乙使用。某乙均按时向某甲交纳了租金。2004年7月,人民法院委托拍卖机构对该房产进行拍卖,并在该房产现场张贴了拍卖公告,通知凡有租赁关系的租赁户到法院进行申报登记,某乙向法院申报了其租赁合同。其后,某乙将租金直接向人民法院交纳。2005年8月,拍卖机构将该房产公开拍卖,某丙以最高价拍得该房地产。某丙在交清了拍卖价款后,人民法院裁定该房产所有权转移给某丙享有。某丙要求某乙撤出该房产,并表示可以给予适当的补偿,遭到了某乙的拒绝。某乙称,根据我国《》中“买卖不破租赁”的原则,该租赁关系应当继续。某丙遂向人民法院提起诉讼,要求确认该租赁合同无效。

  审理中,有两种意见。一种意见认为,我国《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这就是所谓“买卖不破租赁”原则的体现。因此,新的买受人应当承受租赁合同,某丙的诉讼请求应当予以驳回。另一种意见认为,本案不应适用“买卖不破租赁”原则,本案具体情况与一般买卖不同,人民法院应当支持某丙的诉讼请求,确认某甲与某乙的租赁合同不能对抗房屋的新所有权人某丙,某乙应当撤出租赁的房产。

  笔者认为,某乙是否应当撤出租赁的房产,关键在于如何认识强制拍卖与“买卖不破租赁”的关系。我国《民事诉讼法》第223条规定,人民法院执行民事案件时,可以采取查封、扣押、冻结、变卖、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产等执行措施。由此可见,拍卖是一种强制执行措施,是一种以国家公权力介入当事人之间的民商事纷争,解决当事人的民商事纠纷的措施。从这个意义上来说,人民法院依法委托拍卖机构对被执行人的财产进行拍卖,是一种不同于一般意义上的拍卖行为,更不是普通意义上的买卖行为。

  而《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”,则是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为,与强制拍卖不同,强制拍卖中,被拍卖的标的物已被法院查封或冻结,被执行人已丧失了处分权能,法院基于法律赋予的职权强行对该标的物予以处置变现,在强制拍卖中并不能体现拍卖标的物原所有权人的意思表示。

  那么,《合同法》第229条规定的“所有权变动”,是否包含了因拍卖而发生的所有权变动呢?从所有权变动的原因来分,应当包含当事人因合同等法律行为引起的物权变动,和因强制执行、强制征用、法院判决、继承、新建等行为引起的物权变动。那么,不论是因何种原因发生的物权变动,都属于所有权变动,都应当适用该。

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定了“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,…”,即采用了承受原则。也就是说,一般而言,拍卖引起所有权发生变动,也不影响原租赁权及其他用益物权的效力。

  但是,这不是绝对的,最高法院在该《规定》中又规定了例外情形,即如果上述继续存在于拍卖的财产上,对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的,应当依法将其除去后进行拍卖。该条规定的意思即,如果在拍卖财产上设定的租赁权在先,设定的抵押权在后,依物权优先的原则,租赁权应当优先予以保护,拍卖后,租赁权应由买受人继续承受;相反,如果抵押权设定在先,租赁权设定在后,同样依据物权优先原则,设定在后的租赁权不能影响设定在先的抵押权的实现,如果租赁权继续存在于拍卖财产上,会导致拍卖的价款过低,影响抵押权实现,执行法院应当将该租赁权取消,然后再进行拍卖。

  理解《合同法》第229条规定时,还应当注意到“租赁物在租赁期间发生所有权变动”这一条件的适用。人民法院对被执行人财产进行查封、冻结时,如果被查封、冻结的财产上尚未设定租赁权,而是在查封、冻结之后,被执行人才设定的租赁权的情形,应另当别论。查封、冻结的实质在于禁止或者限制被执行人处分其特定财产,直接影响被执行人对该财产的占有、使用和收益。

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。”因此,被执行人的财产被查封、扣押、冻结后,其处分权已经受到了禁止或限制,如果仍然在该财产上进行移转、设定权利负担等行为,则妨碍了人民法院对该财产进行强制执行,因此,人民法院可依申请执行人的请求,直接对该财产进行执行。如果要进行拍卖,则被执行人在查封财产上设定的租赁权,将不受法律保护。

  但为了保护善意第三人,该条第3款又规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人。”而查封不动产的公示方法,主要是通知有关登记机关办理登记手续,同时在该不动产上张贴封条或者公告。因此,如果租赁权设定在先,法院查封、冻结在后,那么,该租赁权仍然应当受到法律保护,可以适用“买卖不破租赁”的原则;相反,如果法院已经查封、冻结,且查封、冻结进行了登记及张贴公告、封条等公示,在之后被执行人在该财产上设定了租赁权,则属于在该财产上设定了权利负担,如果该租赁权的存在影响到了拍卖活动的进行,会导致拍卖价款过低或者拍卖无法成交,则人民法院可以应申请执行人的请求,将该租赁权除去,然后委托拍卖。

  本案中,人民法院的查封已经办理了登记手续,属于已经公示的查封行为,某甲在法院已经查封的财产上设定租赁权与某乙,该租赁权不应受到法律的保护。尽管人民法院未在拍卖之前将该租赁权除去,在拍卖成交后,新的买受人基于其购买的特殊用途,需要除去设定在拍卖物上的租赁权,其请求应当获得法律的支持。某乙因租赁该财产未届租期所造成的损失,属于其与某甲之间的因租赁合同引起的法律关系,应当另行通过诉讼途径或其他渠道解决。